O financiamento habitacional é uma espécie de empréstimo com regras e condições especificas, no qual a instituição financeira coloca como garantia o próprio imóvel que está sendo comprado onde pagam ao vendedor do imóvel a quantia que quem compra quer financiar. A partir daí, o comprador deve pagar o banco que quitou sua dívida. Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra, mas não pode ser negociado enquanto a dívida com o banco não é paga.

Diversos bancos oferecem financiamentos e o que diferencia são as condições de pagamento, como as taxas de juros cobradas, a duração dos contratos e quanto do valor do imóvel pode ser financiado.

 Os financiamentos feitos diretamente com as construtoras oferecem maior flexibilidade de negociação. Não há imposição de limites sobre os valores financiados, renda ou taxas de juros.

Para ajudar pessoas que têm renda familiar baixa, o governo federal modificou as regras do programa habitacional Minha Casa Minha Vida onde essa medida se fez necessária porque muitas pessoas não conseguem apresentar garantias para compra de um imóvel e possuem rendimento mensal não condizente com as parcelas oferecidas pelas modalidades regulares de financiamento.

Em parceria com a Caixa Econômica Federal, o governo aumentou os limites das faixas de renda e pode oferecer parcelas bastante acessíveis. Além disso, dependendo da renda bruta, algumas famílias podem receber subsídio na entrada, ou seja, conseguem diminuir o valor do financiamento por meio da ajuda do programa habitacional.

 Agora veremos as etapas desse processo.

 Pré-aprovação do financiamento:

Antes mesmo de procurar um imóvel, o comprador geralmente verifica com os bancos desejados se possui crédito suficiente para contratar um financiamento e se as parcelas cabem no seu orçamento,  após feita simulações onde ficam validas por 30 dias o comprador pode analisar o que mais se enquadra a sua expectativa, seja ela comprar uma casa pronta ou comprar o terreno para construir a sua vontade e necessidade,  além que tem a possibilidade de o comprador já possuir o terreno e queira financiar apenas a construção da mesma.

Negociar o contrato de promessa de compra e venda:

Após o comprador analisar o imóvel, as partes devem negociar como será estabelecido o contrato de promessa de compra e venda, o vendedor indicará o valor aceitará como entrada e como serão as condições de pagamento, com financiamento imobiliário e até mesmo com utilização de recursos do FGTS.

É importante ter bastante atenção e conhecimento na hora de estabelecer as regras do contrato, para que as partes saibam exatamente o que é responsabilidade do comprador e o que é responsabilidade do banco que financiará o imóvel.

Pagamento da entrada:

A lei não determina qual o valor mínimo ou máximo a se pagar de entrada, mas a maioria dos bancos financia somente até 80% do valor do imóvel. Por isso é tão comum que o comprador pague no mínimo 20% no ato da assinatura da promessa de compra e venda, mesmo antes de saber se o banco autorizará o financiamento.

Avaliação do imóvel:

Após assinar o contrato de promessa de compra e venda, o comprador terá a garantia de que o vendedor não negociará o imóvel com outra pessoa assim segue com a documentação ao banco para que sejam feitas duas avaliações: uma técnica, feita por engenheiro ou arquiteto, e outra jurídica. Essas avaliações não têm um prazo definido, mas geralmente levam de 5 a 20 dias úteis para serem feitas, e são pagas pelo comprador. Muitos bancos costumam até mesmo embuti-las no valor total do financiamento.

A avaliação técnica tem dois objetivos: verificar se o preço pedido pelo imóvel está dentro do seu valor de mercado, e se suas construções estão regulares e a jurídica é a análise para verificar se ele está regularizado no cartório e na prefeitura, e não apresentará riscos ao banco. Em outras palavras, a análise técnica avalia o valor máximo do financiamento, e a análise jurídica avalia se o imóvel pode ser financiado pelo banco.

Assinatura do contrato de financiamento:

Aprovado o financiamento, o banco então fará o contrato e agendará com as partes a sua assinatura onde todos os envolvidos devem assinar o contrato de financiamento: tanto o comprador e seu cônjuge, quanto o vendedor e seu cônjuge. Até esta etapa, o vendedor ainda não terá recebido os valores do financiamento.

Protocolo no cartório de Registro de Imóveis:

Normalmente, o protocolo do contrato de financiamento é de responsabilidade do comprador, que pode até mesmo contratar, uma empresa como construtora ou despachante para auxiliar e com o documento assinado em mãos, o comprador deverá se dirigir até o Cartório e Registro de Imóveis competente e protocolar o pedido de registro, que possui um custo que varia conforme o valor do imóvel, o protocolo não garante o registro, e sim a ordem que o documento será analisado. Se houver alguma pendência, o comprador deverá regularizá-la para conseguir o registro.

Caso se não houver pendências, a maioria dos cartórios leva até 30 dias para concluir o registro do contrato.

Registro e propriedade:

Com o registro do contrato, o comprador e o banco se tornam os proprietários do imóvel, mas a instituição deverá ser informada disso após disso o comprador deverá recolher a certidão no cartório e levar até o banco para solicitar a liberação dos recursos ao vendedor.

Para garantir ao máximo que os bancos não sofram calotes, a lei diz que nesse tipo de negócio a instituição financeira se torna proprietária do imóvel junto com o comprador. É que o chamamos de propriedade “resolúvel”, pois o comprador só se tornará o legítimo e único proprietário do imóvel após a quitação do empréstimo e dar baixa no registro no cartório dessa forma é o que facilita o acesso ao crédito com juros mais baixos, mas trazem riscos tanto ao comprador quanto ao vendedor.

Liberação dos recursos:

Cada banco possui seus próprios prazos, mas em geral, após recebida a certidão comprovando o registro do contrato de financiamento imobiliário, o dinheiro é transferido ao vendedor em até 2 dias úteis. Em resumo, entre a assinatura do contrato de promessa de compra e venda e o recebimento dos recursos do financiamento podem se passar mais do que 60 dias, e em alguns casos, quando o banco ou o cartório identificam pendências, esse prazo demora ainda mais com isso é importantíssimo que o comprador seja muito diligente.

Tipos de financiamento:

Os financiamentos para compra de casa ou apartamento novo ou usado podem ser realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Há ainda a opção de financiamento direto com a construtora.

O financiamento com a utilização de recursos do FGTS faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O valor do imóvel e o do financiamento têm limites que variam periodicamente. Só podem participar pessoas com uma determinada renda familiar máxima, valor que varia de acordo com a região do país. As taxas de juros cobradas nesse caso também são mais baixas que no SBPE, devendo obedecer a um limite.

No SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), não há limite de renda. Além disso, quando o valor do imóvel financiado está nos limites do SFH, as taxas de juros não podem ser superiores a 12% ao ano. Quando o financiamento é realizado pelo SBPE, mas fora dos limites do SFH, essas taxas de juros podem ser maiores que 12%.

A diferença dos financiamentos é que dentro do SFH, os bancos não podem cobrar uma taxa de juros superior a 12% ao ano, mas há limites no valor do financiamento. Porém, fora do SFH, podem ser financiados imóveis com valores mais altos. E com as construtoras, há flexibilidade para negociar. Cabe às empresas definir o valor máximo que será financiado.